ما هي نقاط الرهن العقاري (ومتى يتم شراؤها)

يعد اختيار مقرض الرهن العقاري أحد أهم الاعتبارات عند شراء منزل جديد. تريد العثور على رهن عقاري بأقل سعر فائدة ممكن. لسوء الحظ، إذا لم يكن رصيدك رائعًا، فقد ينتهي بك الأمر بمعدل أعلى مما تريد.

أدخل نقاط الرهن العقاري. يقدم العديد من المقرضين للمشترين خيار شراء نقاط الرهن العقاري، مما يسمح لهم بتخفيض سعر الفائدة. في هذه المقالة، سنغطي نقاط الرهن العقاري حتى تفهم كيفية عملها والتوفير الذي يمكنك توقعه من خلال شرائها.

ما هي نقاط الرهن العقاري؟

نقاط الرهن العقاري هي رسوم لمرة واحدة يمكن للمقترض دفعها للمساعدة في خفض سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص به. عادة ما تكلف النقطة الواحدة 1% من قيمة القرض. على سبيل المثال، إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض بقيمة 400000 دولار أمريكي وترغب في شراء نقطة واحدة، فسيكلفك ذلك 4000 دولار أمريكي. ستؤدي هذه النقطة الواحدة إلى خفض معدل الرهن العقاري الخاص بك بنسبة 0.25%. عن طريق خفض سعر الفائدة الخاص بك، سوف تقلل من أقساط الرهن العقاري الشهرية.

كيف تعمل نقاط الرهن العقاري؟

تساعد كل نقطة رهن عقاري تشتريها على خفض سعر الفائدة على قرضك. يحدد المُقرض الخصم، ولكن عادةً ما تؤدي كل نقطة إلى خفض سعر الفائدة بنسبة 0.25%. سيسمح لك معظم المقرضين أيضًا بشراء نقاط جزئية. وهذا يعني أنه بقرض بقيمة 400000 دولار، يمكنك شراء 1.5 نقطة مقابل 6000 دولار.

قبل شراء نقاط الرهن العقاري، ناقش التفاصيل مع مسؤول القرض الخاص بك أو اقرأ التفاصيل الدقيقة، حيث قد تختلف التفاصيل من مُقرض إلى آخر. إذا قررت شراء النقاط، فستظهر التكلفة في تقديرات القرض الخاص بك والمستندات الختامية وتكون مستحقة الدفع عند الإغلاق.

مزايا وعيوب نقاط الرهن العقاري

قبل اتخاذ قرار شراء نقاط الرهن العقاري، من المهم النظر في الإيجابيات والسلبيات.

الادخار المحتمل مع نقاط الرهن العقاري

إذا قمت بشراء نقاط الرهن العقاري، يمكنك توفير الكثير من المال. فيما يلي بعض الفوائد التي يمكن أن تفيدك بها نقاط الرهن العقاري.

يمكنك توفير الكثير من المال

بما أن نقاط الرهن العقاري تسمح لك بخفض سعر الفائدة على قرضك، فيمكنك توفير الكثير من المال. ومع ذلك، نظرًا لأن النقاط ستكلفك مقدمًا، فمن المحتمل أن تضطر إلى البقاء في منزلك لسنوات قبل أن تصل إلى نقطة التعادل.

قفل في دفعة شهرية أقل

نظرًا لأنك ستدفع سعر فائدة أقل، فإن الفائدة التي ستدفعها كل شهر ستكون أقل، مما يقلل بشكل فعال من دفع الرهن العقاري الشهري.

إمكانية تحقيق وفورات ضريبية

أنت تدفع جزءًا من فائدة الرهن العقاري الخاص بك مقدمًا عند شراء النقاط. نظرًا لأن فوائد الرهن العقاري هي نفقات معفاة من الضرائب (إذا قمت بتفصيل الخصومات بدلاً من أخذ الخصم القياسي)، فيمكن خصم تكلفة نقاط الرهن العقاري من إقرارك الضريبي الشخصي.

حساب المدخرات مع نقاط الرهن العقاري

هل تريد معرفة عدد نقاط الرهن العقاري التي يمكنك تقليل الفائدة على القرض؟ ألقِ نظرة على الجدول أدناه لمعرفة المدخرات على قرض بقيمة 400000 دولار بمعدل فائدة 6٪:

في مثالنا، يمكن للمقترض أن ينفق 4000 دولار على شكل نقاط ويقلل التكلفة الإجمالية على مدى عمر القرض بأكثر من 23000 دولار. أو يمكنهم شراء نقاط بقيمة 12000 دولار، مما يوفر لهم أكثر من 68000 دولار.

كيفية حساب نقطة التعادل؟

قبل أن تقرر ما إذا كانت نقاط الرهن العقاري تستحق ذلك، عليك أن تفهم كيفية حساب نقطة التعادل. يحدث هذا عندما تساوي تكلفة النقاط المبلغ الذي ستوفره في الفائدة.

لتحديد نقطة التعادل، سوف تحتاج إلى تقسيم تكلفة نقاط الرهن العقاري على المدخرات التي ستحققها كل شهر. لتظهر لك نقطة التعادل، فكر في الأمثلة المذكورة أعلاه.

نقطة التعادل عند شراء نقطة

4000 دولار / 64 دولارًا = 62.5 شهرًا

نقطة التعادل عند شراء ثلاث نقاط

12000 دولار / 189 دولارًا = 63.5 شهرًا

إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لفترة أطول من نقطة التعادل والحفاظ على نفس شروط القرض، فمن المنطقي أن تدفع لخفض سعر الفائدة.

متى تشتري النقاط على الرهن العقاري

عند شراء النقاط على الرهن العقاري، يكون ذلك منطقيًا في بعض السيناريوهات.

كنت تخطط للبقاء في المنزل لسنوات عديدة: إذا كنت لا تخطط للانتقال لسنوات عديدة، فقد يكون شراء النقاط منطقيًا. تذكر أنك تريد التعادل لإنجاز هذا الأمر ماليًا.

أنت لا تفكر في إعادة التمويل في أي وقت قريب: مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل ملحوظ عما كانت عليه قبل بضع سنوات، قد يبدو شراء النقاط فكرة جيدة. ومع ذلك، قد تعني المعدلات الأعلى أنه من المرجح أن تقوم بإعادة التمويل في المستقبل القريب. لن يكون شراء النقاط منطقيًا إلا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بقرضك الحالي وعدم إعادة تمويله.

كنت تخطط لاستخدام وديعة بنسبة 20% أو أكثر: عندما دفعة أولى إذا كانت نسبة الفائدة 20% أو أكثر، فمن المرجح أن تحصل على أفضل أسعار الفائدة الممكنة طالما أن مواردك المالية قوية. سوف تتجنب أيضًا تأمين الرهن العقاري الخاص. هذا هو الوقت المناسب لشراء النقاط.

عندما لا لشراء نقاط على الرهن العقاري

هناك أيضًا حالات حيث شراء النقاط على الرهن العقاري الخاص بك لن يكون له معنى.

لا تخطط للبقاء في المنزل لفترة طويلة: إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل لبضع سنوات فقط وكانت نقطة التعادل الخاصة بك هي سبع سنوات، فليس من المنطقي شراء النقاط. بدلاً من ذلك، يمكنك استخدام هذه الأموال لزيادة الدفعة الأولى، مما قد يساعد أيضًا في خفض دفعة الرهن العقاري الشهرية.

ستدفع ثمن النقاط من خلال الدفعة الأولى: عند شراء النقاط برهن عقاري، سيتم دفعها عند الإغلاق. إذا لم يكن لديك أموال إضافية لشراء النقاط وسيقتطع ذلك من الدفعة الأولى، فلن يكون الأمر يستحق ذلك.

أنت تفكر في إعادة التمويل قريبًا: عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، فمن المرجح أن تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك عندما تنخفض الأسعار. إذا كان الأمر كذلك، فقد لا يكون شراء النقاط الآن منطقيًا. سينتهي بك الأمر بدفع تكلفة النقاط اليوم ثم مرة أخرى في المستقبل القريب.

الطابع الزمني: يمكن للنقاط أن تخفض دفعتك الشهرية، ولكنها تكون استراتيجية

إذا كنت تبحث عن طرق لخفض سعر الفائدة والأقساط الشهرية على الرهن العقاري الخاص بك، فقد ترغب في التفكير في شراء النقاط. في حين أن هذا يمكن أن يكون استراتيجية رائعة بالنسبة للبعض، فمن المهم أن تأخذ في الاعتبار جميع العوامل لفهم ما إذا كان هذا هو أفضل قرار لك، مثل المدة التي تخطط للبقاء فيها في المنزل.

أسئلة وأجوبة (FAQ)

نقاط خصم الرهن العقاري مقابل نقاط إنشاء الرهن العقاري

تساعد نقاط خصم الرهن العقاري مشتري المنازل على تقليل سعر الفائدة وأقساط القروض الشهرية. ويمكن شراء هذه النقاط مقابل 1% من قيمة القرض لكل نقطة.

ومع ذلك، فإن المُقرض يتقاضى نقاط إنشاء الرهن العقاري لتغطية تكلفة إنشاء القرض. يمكن أن يختلف المبلغ الذي يتم تحصيله من مُقرض إلى مُقرض، لكن التكلفة القياسية لنقاط الإنشاء تبلغ 1.5% من قيمة القرض. سيتم عرض نقاط إنشاء القرض العقاري في البيان الختامي الخاص بك حتى تعرف بالضبط المبلغ الذي ستدفعه عند الإغلاق. اعتمادا على الدفعة الأولى الخاصة بك و مستوى الرصيدقد يكون بعض المقرضين على استعداد للتفاوض بشأن نقاط المنشأ.

هل يجب عليك خفض سعر الفائدة مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري؟

قد يكون خفض سعر الفائدة عن طريق شراء النقاط أمرًا مغريًا عندما تكون الأسعار مرتفعة. سيؤدي هذا إلى تقليل سعر الفائدة الذي تدفعه على قرضك. ومع ذلك، من المهم أن تتذكر أنه إذا انخفضت الأسعار مرة أخرى، فيمكنك إعادة التمويل. إذا قمت بإعادة التمويل في وقت مبكر جدًا بعد شراء النقاط، فمن المحتمل أنك لن تصل إلى نقطة التعادل.

كيف يتم احتساب نقاط الرهن العقاري في الأسعار المعلن عنها؟

عند البحث عن أفضل أسعار الرهن العقاري على الإنترنتسيعلن بعض المقرضين عن أسعار الفائدة الخاصة بهم ويخبرونك بما إذا كانت هذه الأسعار تتضمن نقاطًا. على سبيل المثال، يمنحك Warp Speed ​​Mortgage تحليلاً تفصيليًا لعدد النقاط المضمنة في السعر وتكلفة ذلك. تأكد من التحقق من الطباعة الدقيقة.

هل نقاط الرهن العقاري معفاة من الضرائب؟

تصنف دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) نقاط الرهن العقاري على أنها فائدة على الرهن العقاري. إذا قمت بتفصيل خصوماتك في الجدول أ من النموذج 1040، فيجب أن تكون قادرًا على خصم تكلفة نقاط الرهن العقاري.

هل يستحق دفع النقاط على الرهن العقاري؟

عندما تكون معدلات الرهن العقاري مرتفعة، يمكن أن يكون دفع النقاط طريقة رائعة لخفض سعر الفائدة. ومع ذلك، من المهم تقييم وضعك الفردي لفهم ما إذا كان هذا منطقيًا من الناحية المالية.