ما هي نسبة القرض إلى القيمة وكيف تعمل؟

عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري جديد، أو إعادة تمويل رهن عقاري حالي، أو الحصول على قرض لشراء منزل أو حد ائتماني لشراء منزل، فإن مُقرضك سوف يأخذ في الاعتبار العديد من العوامل أثناء عملية الموافقة. تعد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) واحدة منها. لن يؤثر ذلك على قرار موافقة المُقرض فحسب، بل سيلعب أيضًا دورًا حاسمًا في تحديد شروط القرض الخاص بك.

دعنا نستكشف بالضبط نسبة القرض إلى القيمة، وكيفية حسابها، ومتطلبات المقرض اعتمادًا على القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه.

كيف تعمل نسبة القرض إلى القيمة (LTV).

على الرغم من أن نسبة القرض إلى القيمة هي مجرد واحد من العديد من العوامل التي يأخذها المُقرض في الاعتبار، إلا أنها واحدة من أهم هذه العوامل. النسبة هي المبلغ الذي تخطط لاقتراضه مقارنة بقيمة المنزل، ويتم حسابه كنسبة مئوية.

لماذا تعتبر نسبة الـ LTV الخاصة بك مهمة؟

كما قلنا من قبل، يتم استخدام نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لتحديد ليس فقط ما إذا كنت ستحصل على قرض، ولكن أيضًا مبلغه وسعر الفائدة. يرغب المقرضون بشكل مثالي في الحصول على نسبة LTV أقل، لأن ذلك يعني أنهم يتحملون مخاطر أقل. كلما انخفضت النسبة الخاصة بك، زادت احتمالية حصولك على قرض وقلت رسوم الاقتراض التي يتعين عليك دفعها.

تعني نسبة القرض إلى القيمة المرتفعة أن لديك القليل من الأسهم في منزلك. قد يكون هذا مشكلة إذا انخفضت أسعار العقارات. قد تجد نفسك متخلفًا عن سداد الرهن العقاري، مما يعني أنك مدين برهنك العقاري أكثر مما يستحقه منزلك.

تؤدي نسبة الـ LTV المرتفعة إلى إبطاء عملية بناء الأسهم في منزلك. بالفعل يتم احتساب أقساط الرهن العقاري وبموجب جدول الاستهلاك، يذهب جزء من الدفعة نحو الرصيد الرئيسي والباقي نحو الفائدة. في بداية الرهن العقاري الخاص بك، عندما يكون الرصيد في أعلى مستوياته، يذهب المزيد من مدفوعاتك نحو الفائدة. ومع ذلك، إذا قمت بسداد دفعة أولى أكبر، وبالتالي تقليل نسبة الـ LTV، فإن المزيد من دفعتك الشهرية ستذهب إلى رأس المال، مما يساعدك على بناء رأس المال بشكل أسرع.

كيفية حساب نسبة LTV الخاصة بك

حساب نسبة الـ LTV الخاص بك أمر بسيط. ابدأ بتحديد المبلغ الذي تحتاج إلى اقتراضه. للقيام بذلك، قم بطرح الدفعة الأولى من قيمة المنزل. خذ هذا الرقم واقسمه على قيمة المنزل، واضرب الناتج في 100 وستحصل على نسبة القرض إلى القيمة (LTV).

((قيمة المنزل – الدفعة الأولى) ÷ قيمة المنزل) × 100 = القيمة الدائمة

هنا مثال. لنفترض أنك اشتريت منزلاً بقيمة 450 ألف دولار وقمت بدفع دفعة أولى قدرها 60 ألف دولار. في هذه الحالة، سوف تحتاج إلى اقتراض 390 ألف دولار. سيتم حساب نسبة الـ LTV على النحو التالي.

((450,000 دولار – 60,000 دولار) / 450,000 دولار) × 100 = 86.67%.

ما هي نسبة LTV الجيدة؟

بشكل عام، تبلغ نسبة القرض إلى القيمة الجيدة 80٪ أو أقل. علاوة على ذلك، سيتعين عليك دفع تأمين الرهن العقاري، مما سيزيد من أقساط الرهن العقاري الشهرية.

كيف يستخدم مقرضي الرهن العقاري نسبة الـ LTV الخاصة بك

يستخدم مقرضي الرهن العقاري نسبة الـ LTV الخاصة بك بعدة طرق. الشيء الأكثر أهمية هو أن تقرر ما إذا كنت مقترضًا مناسبًا. ومع ذلك، هذا ليس العامل المحدد الوحيد؛ عوامل أخرى، مثل الخاص بك درجة الائتمان ويأتي الدخل أيضا في الاعتبار.

سيستخدم المقرضون أيضًا نسبة القرض إلى القيمة لتحديد سعر الفائدة الخاص بك. ربما لن تتمكن من الحصول على أفضل سعر ما لم تكن النسبة الخاصة بك 80% على الأقل أو أقل، على الرغم من أنه يمكنك الحصول على قروض بنسب تصل إلى 97% أو حتى 100%.

متطلبات نسبة القرض إلى القيمة حسب نوع القرض

اعتمادًا على القرض الذي تتقدم بطلب للحصول عليه، ستحتاج إلى تلبية متطلبات معينة لنسبة القرض إلى القيمة.

القروض التقليدية

سيكون لكل مُقرض متطلبات مختلفة للدفعة الأولى عند التقدم بطلب للحصول على قرض تقليدي. ومع ذلك، سيسمح البعض بدفع دفعة أولى تصل إلى 3%، وهو ما يعادل نسبة القرض إلى القيمة (LTV) بنسبة 97%. ومع ذلك، من المهم أن نتذكر أن أي نسبة حد أقصى للقيمة تزيد عن 80% على القرض التقليدي سوف تتطلب ذلك تأمين الرهن العقاري الخاصزيادة دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بك.

قروض إدارة الإسكان الفدرالية

يمكن الحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية، التي تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية، بدفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5% (نسبة القرض إلى القيمة 96.5%). ومع ذلك، إذا كان لديك درجة ائتمانية تتراوح بين 500 و579، فأنت يجب استخدام وديعة 10٪ (نسبة القرض إلى القيمة 90%).

قروض فرجينيا

قروض VA مضمونة من قبل وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية وهي متاحة للأعضاء العسكريين العاملين والمحاربين القدامى. بدون إيداع (نسبة القرض إلى القيمة 100%) بشرط ألا يكون سعر البيع أعلى من القيمة المقدرة للمنزل.

قروض وزارة الزراعة الأمريكية

تدعم وزارة الزراعة الأمريكية قروض وزارة الزراعة الأمريكية، وهي متاحة للأفراد الذين يستوفون متطلبات معينة للقرض. لا يوجد إيداع مطلوب (نسبة الـ LTV 100%) للحصول على هذه القروض أيضًا.

طرق لتقليل نسبة الـ LTV الخاصة بك

هناك طريقتان لتقليل نسبة الـ LTV الخاصة بك.

• زيادة الدفعة الأولى الخاصة بك. إذا كان بإمكانك تأخير شراء منزلك لتوفير دفعة أولى أكبر، فسوف تقلل من مبلغ المال الذي تحتاج إلى اقتراضه، وبالتالي خفض نسبة القرض إلى القيمة.
• شراء منزل أرخص. يمكنك أيضًا خفض نسبة الـ LTV الخاصة بك عن طريق شراء منزل أقل تكلفة. وبالعودة إلى مثالنا السابق، إذا استخدمت الدفعة الأولى البالغة 60 ألف دولار لشراء منزل بتكلفة 300 ألف دولار بدلاً من 450 ألف دولار، فإن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ستنخفض من 86.67% إلى 80%.

ما هي نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)؟

إذا تقدمت بطلب للحصول على قرض ملكية المنزل أو HELOC– أو إذا كنت تقوم بإعادة تمويل الرهن العقاري الحالي الخاص بك – فسوف ينظر المُقرض إلى نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV). هذا هو إجمالي الدين على العقار (مزيج من الرهن العقاري الأول والثاني) مقسومًا على قيمة المنزل معبرًا عنه كنسبة مئوية.

مقارنة نسب LTV وCLTV

تتشابه نسب LTV وCLTV في المظهر، ولكنها تختلف في كيفية حسابها. تعتمد نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بك فقط على الرهن العقاري الأول الخاص بك؛ ومع ذلك، يتم حساب نسبة CLTV الخاصة بك بناءً على أرصدة رهونك العقارية الأولى والثانية.

على سبيل المثال، لنفترض أنك تحاول ذلك إعادة تمويل الرهن العقاري الأول الخاص بكبرصيد قدره 250.000 دولار أمريكي، بالإضافة إلى قرض ملكية المنزل الخاص بك برصيد قدره 40.000 دولار أمريكي. إذا كانت قيمة منزلك تبلغ 450 ألف دولار، فإن نسبة CLTV الخاصة بك ستكون:

(250,000 دولار + 40,000) ÷ 450,000 = 64.4%.

الطابع الزمني: يمكن أن تؤثر نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الخاصة بك على الموافقة على قرض السكن الخاص بك وشروطه

إن معرفة نسبة القرض إلى القيمة أمر مهم لأي شخص يتطلع إلى الحصول على رهن عقاري. كلما كان أقل، زادت احتمالية الموافقة عليك والحصول على سعر فائدة أفضل.

الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)

ماذا تعني نسبة الـ LTV 80%؟

تعني نسبة القرض إلى القيمة البالغة 80% أو أقل أنك ستحصل على الأرجح على سعر فائدة أقل. ستتمكن أيضًا من تجنب دفع تأمين الرهن العقاري، مما سيقلل من أقساط الرهن العقاري الشهرية.

كيف تؤثر نسبة الـ LTV الخاصة بي على معدلات الرهن العقاري؟

يعتبر معظم المقرضين أن نسبة الـ LTV المنخفضة أقل خطورة. ولهذا السبب غالبًا ما يقدمون أسعار فائدة أقل للأشخاص الذين تبلغ نسبة القرض إلى القيمة 80% أو أقل.

ما هي العوامل الأخرى التي يستخدمها المقرضون إلى جانب نسبة القرض إلى القيمة؟

يستخدم المقرضون عددًا من العوامل الأخرى لتحديد شروط الرهن العقاري الخاص بك، بما في ذلك درجة الائتمان الخاصة بك، نسبة الدين إلى الدخل (DTI)وتاريخ العمل.